«عندي شقة مؤجرة وأرض تنتظر مشتريًا» — سؤال يتكرر كل موسم زكاة، والجواب فيه تفصيل لا كلمة واحدة. زكاة العقارات والأراضي في السعودية تدور على نية المالك: هل العقار للسكن، أم للإيجار، أم معدّ للبيع وطلب الربح؟ وقد قرّر أهل العلم أن الأصل في ما يُقتنى للانتفاع لا للبيع أنه لا زكاة في عينه، لحديث: "ليس على المسلم في عبده ولا فرسه صدقة" (متفق عليه). في هذا الدليل نفصّل زكاة العقارات والأراضي حالة بحالة، مع طريقة التقويم والحول، وحكم الأرض الزراعية، وعلاقة ذلك برسوم الأراضي البيضاء، وكيفية التوثيق عند التوكيل بالزكاة عبر التبرع عبر الموقع.
متى تجب زكاة العقارات والأراضي في السعودية؟ العبرة بالنيّة
ثلاث حالات لا رابع لعمليًا عند المفتين المعاصرين: ١. معدّ للسكن أو المرفق الشخصي: لا زكاة فيه إجماعًا عند من اعتبرناهم، قال الشيخ ابن باز: «إذا كنت أردت بها السكن فليس عليها زكاة؛ لأن المساكن لا تُزكى، وهكذا البيوت المعدة للإيجار أو الدكاكين لا تُزكى، ولكن تُزكى الأجرة إذا بلغت النصاب وحال عليها الحول». ٢. معدّ للإيجار: لا زكاة في أصله، والزكاة في أجرته إذا بلغت النصاب وحال عليها الحول؛ قال ابن باز نصًا: «إن كان العقار من بيت أو دكان أو أرض معدًا للإجارة: فإن الزكاة لا تجب في أصله، وإنما تجب في الأجرة إذا بلغت النصاب وحال عليها الحول» (مجموع فتاوى ابن باز 14/167). ٣. معدّ للبيع بنية التجارة: فهو عرض من عروض التجارة، تجب الزكاة في قيمته إذا حال عليه الحول.
العقار المؤجَّر: زكاة الغلّة لا العين
يسمّي الفقهاء المعاصرون العقارات والآلات والسيارات المعدة للإيجار «المستغلات»، وقد قرّر مؤتمر الزكاة الأول كما نُقل عنه: «إنه لا زكاة في أعيان المستغلات العقارية… وإنما تُزكّى غلتها بأن تُضمّ الغلة في النصاب والحول إلى ما لدى مالكي المستغلات من نقود وعروض التجارة، وتُزكى بنسبة ربع العشر (2.5%) وتبرأ الذمة بذلك». وليس هذا موضع إجماع عملي؛ فقد حرّر مركز الفتوى ثلاثة مسالك معاصرة: إيجاب الزكاة في قيمة العقار نفسه كل حول، أو زكاة الأجرة فور قبضها كالنقود، أو ضمّ الغلة إلى سائر المال في النصاب والحول — والمذكور هنا هو مسلك الأكثر، ومن أراد الخروج من الخلاف فله أن يحتاط بإخراج الزكاة من قيمة العقار، ولا يُكلَّف أحدٌ برأيٍ لا يطمئن إليه.
وبهذا الاتجاه أفتت دار الإفتاء المصرية في زكاة دخل الإيجار؛ فلا زكاة في عين العمارة إذا لم تُعدّ للتجارة، ولا في الأجرة إلا إذا بلغ مجموعها مع بقية المال النصاب — وقدرته بقيمة 85 جرامًا من الذهب عيار 21 — وفاض عن الحاجة الأصلية، وحال عليه الحول الهجري.
وأما بداية الحول ففيه تفصيل نافع: ذهب الشيخ ابن عثيمين إلى أن حول الأجرة يتمّ بتمام الحول من تاريخ العقد، قال في «فتاوى ابن عثيمين» (18/209): «تجب الزكاة في أجرته إذا تمّ عليها الحول من العقد وهي عندك، فإن أنفقتها قبل تمام الحول فلا زكاة فيها»؛ وأما من استلم الأجرة وأنفقها في حاجته قبل أن يتمّ حولها فلا شيء عليه، كما نصّ ابن باز. وفي هذا راحة لصاحب الدخل المحدود، وحُجّة على من جمع مبالغ كبيرة وأخّر إخراجها: «ولا يجوز لك تأخير الزكاة عن وقت وجوبها» كما قرّر مركز الفتوى بإسلام ويب.
الأرض المعدّة للبيع: تقويمها وحولها
إذا عزم المالك على بيع الأرض أو العمارة بطلب الربح صارت من عروض التجارة، فتُزكى بقيمتها يوم وجوب الزكاة لا بثمن شرائها؛ قال ابن باز: «الزكاة تخرج من العروض على حسب القيمة عند إخراجها، لا على حسب الثمن؛ إذا اشترى أرضًا بعشرة آلاف للتجارة وعند تمام الحول صارت تساوي عشرين ألفًا، يزكي عشرين ألفًا». وبالعكس: لو نزل السعر زكّى القيمة القائمة، ولا يُشترط أن يبلغ ما دفعه النصاب.
وبقيت مسألتان يكثر فيهما السؤال: الأولى: التردّد. قال ابن باز: «إذا كان المالك مترددًا هل يبيعها أو لا يبيعها، فإنه لا زكاة فيها حتى يجزم بنية البيع ويحول عليها الحول بعد ذلك» — فالنية الجازمة هي المنطلق. الثانية: الأرباح. قرّرت اللجنة الدائمة أن «حول الربح في [عروض التجارة] حولُ أصله إذا كان الأصل نصابًا»، فلا تبدأ كل دفعة ربح حولًا جديدًا عند من يرى هذا القول، وهو الأسهل على الحساب وأحفظ للزكاة من الضياع.
الأرض الزراعية: العشر أو نصف العشر
هنا الحكم لا يدور حول قيمة الأرض، بل حول ما يخرج منها؛ لحديث ابن عمر: "فيما سقت السماء العشر، وفيما سقي بالنضح نصف العشر" (رواه البخاري). فإذا كانت الأرض تُسقى بلا مؤنة (مطرًا أو سيحًا) فالواجب العشر (10%)، وإن سُقيت بتكلفة ومئونة (مكائن أو سواني) فنصف العشر (5%). والنصاب كما بيّن الشيخ ابن باز: خمسة أوسق، والوسق ستّون صاعًا، فالنصاب ثلاثمائة صاع بصاع النبي ﷺ؛ وقدّرت هيئة كبار العلماء الصاع بثلاثة لترات فيكون النصاب نحو تسعمئة لتر تقريبًا، وحسب الشيخ ابن عثيمين نصاب البُر الجيد نحو 612 كيلوجرامًا، وقُدّر في فتاوى معاصرة بنحو 653 كيلوجرامًا — وهو تقدير اجتهادي بحسب نوع الحبّ ووزنه، ويُرجع فيه إلى الجهة المفتية عند الاختلاف.
وفائدة عملية أوردتها الأسئلة الشائعة لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك: لا تُشترط مراوحة الحول في زكاة الحبوب والثمار، بل تجب إذا خرجت وتمّت، عملًا بقوله تعالى: "وَآتُوا حَقَّهُ يَوْمَ حَصَادِهِ" (الأنعام: 141)، وأن الخضروات والفواكه التي لا تُكال ولا تُدخر لا زكاة فيها على الراجح عندهم. وأما إجارة الأرض للزارع فهي من المستغلات: لا زكاة في رقبتها، والغلة تُزكّى بشروطها، والعشر في المحصول على صاحبه.
رسوم الأراضي البيضاء: رسم نظامي لا زكاة
كثير من المالكين يخلطون بين الأمرين. نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة — بصيغته الأصلية وبما طرأ عليه من تعديل بموجب المرسوم الملكي رقم (م/244) وتاريخ 7-11-1446هـ — يفرض رسمًا سنويًا لا يزيد على 10% من قيمة الأرض وفق ضوابط تحددها اللوائح، على الأراضي البيضاء المملوكة لذوي الصفة الطبيعية أو الاعتبارية (عدا عقارات الدولة)، وقد قسّمت اللوائح التنفيذية النسب إلى شرائح حسب أولوية التطوير العمراني: 10% للأولوية القصوى، ثم 7.5%، ثم 5%، ثم 2.5%، على ألا تقل مساحة الأرض أو مجموع أراضي المالك في المدينة عن 5,000 متر مربع، وتُقدَّر القيمة بلجنة فنية تضم مقيّمين معتمدين.
والفرق الجوهري: الرسم التزام نظامي على الأرض الفضاء غير المطورة داخل النطاق العمراني، وغايته تحفيز التطوير ومنع الاحتكار، وتُخصَّص عوائده — كما نُشر عند إقرار النظام — لمشروعات الإسكان وإيصال المرافق؛ وأما الزكاة ففريضة مالية تجب في المال نفسه بشروطه الشرعية. ولا يُسقط أحدهما الآخر بحكم الأصل: فمَن دفع الرسم لم تبرأ ذمته من الزكاة إن كانت واجبة في ماله، ومَن أخرج الزكاة لا يُعفيه ذلك من الرسم المستحق عليه نظامًا؛ ولتفصيل حالتك تُراجع الجهة المشرفة على التطبيق أو مستشارك المالي.
الشركات والمطوّرون: كيف تُحاسَب العقارات زكويًا؟
لمن يملك نشاطًا عقاريًا مسجَّلًا لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، حدّدت اللائحة التنفيذية لجباية الزكاة (الصادرة بالقرار الوزاري رقم 1007 وتاريخ 19-8-1445هـ) قواعد واضحة، منطوقها:
العقار الاستثماري المؤجَّر: «تُعدّ العقارات الاستثمارية غير المتداولة وغير المعدّة للبيع في حكم الأصول الثابتة»، أي أنها تدخل في عناصر الحسم من الوعاء الزكوي وفق ضوابط الأصول الثابتة في اللائحة، ولا تُزكَّى كعرض تجارة. المشاريع تحت الإنشاء: «تُحسم قيمة العقارات تحت الإنشاء المعدّة للبيع، والمقرَّر بيعها بعد الانتهاء من إنشائها، ما لم تكن معروضة للبيع على حالتها الراهنة، أو تجاوزت نسبة تكلفة المبيعات 25% سنويًا من قيمة العقارات تحت الإنشاء الظاهرة في القوائم المالية للعام الزكوي». مكلف التقدير: لا تقل المبيعات في معادلة الوعاء عن المفصح عنها في إقرار ضريبة القيمة المضافة وبيان ضريبة التصرفات العقارية، وتُعدّ مجموعَهما مبيعات يحاسَب عنها زكويًا.
وتبقى خطوة يغفل عنها كثيرون: من يمارس نشاط نفع عام (جمعيات أوقاف وشركات مملوكة للأوقاف) يستثنى من جباية الزكاة بطلب سنوي يُقدَّم خلال 120 يومًا من نهاية العام الزكوي وفق الشروط والضوابط، ومن بينها أن تكون العوائد مخصصة لوجوه البر العامة وألا يزيد «المصرف على معيَّن» عن 10% من الغلة، مع قوائم مالية مدققة من محاسب قانوني مرخص.
خطوات حساب زكاة عقارك أو أرضك
١. حدّد الوصف الشرعي للملك
اكتب في ورقة واحدة: سكنى، أم إيجار، أم تجارة، أم أرض زراعية؟ لأن كل وصف له حكمه، ولا يصلح أن تُعامِل الأصل التجاري معاملة المستغَل.
٢. أثبّت تاريخ الحول
للعقار التجاري: حولٌ من يوم نية التجارة أو من يوم بلوغ النصاب؛ وللأجرة: على القول الراجح عند من اعتبرناهم حولُها من العقد أو من القبض بحسب ما تلتزم به من فتوى، وسجّل التاريخ ولا تعتمد على الذاكرة.
٣. قوِّم بسعر يوم الوجوب
للعروض: قيمة السوق عند وجوب الزكاة، وتُضاف الأرباح إلى الأصل في الحول. وللمؤجَّر: ما تمثّله الأجرة المقبوضة لا قيمة المبنى، ولو تغيّر سعر الإيجار.
٤. احسب النصاب والمقدار
قارن مجموع مالك الزكوي كله (نقد + ذهب + فضة + عروض + غلّة) بقيمة 85 جرامًا من الذهب أو بما يعادل 595 جرامًا من الفضة عند من يقدّر بالفضة، فإن بلغته فأخرج 2.5%، وإن كانت زروعًا فالعشر أو نصفه عند بلوغ خمسة أوسق دون اشتراط الحول. ولمن يملك سيولة وعملات رقمية وأسهمًا يراجع الفرق في زكاة العملات الرقمية.
٥. أخرج ووثِّق
أخرج الزكاة إلى مصارفها، واحتفظ بما يثبت الإخراج: إيصال من الجهة، أو كشف تحويل من الحسابات البنكية المخصصة للتبرعات، وبيّن أنها «زكاة» لا صدقة عامة؛ وإن وكّلت الجمعية فراجع سريان ترخيص جمع التبرعات كما في التحقق من الترخيص، وتابع الأثر عبر التحقق من وصول التبرع.
أخطاء شائعة في زكاة العقارات والأراضي
١. أن تُزكي قيمة الشقة المؤجرة كل سنة، مع أن الواجب في الغلة عند الجمهور. ٢. أن تحسب عروض التجارة بسعر شرائها لا بسعر يوم الوجوب. ٣. أن تُخرج زكاة الأجرة المنفقة في الحاجة قبل حولانها، ثم لا تُخرج ما بقي. ٤. أن تجمع بين العشر ونصف العشر في محصول واحد، أو تزيده على ما لا يُكال ولا يُدخر. ٥. أن تظن أن دفع رسوم الأراضي البيضاء يُسقط الزكاة. ٦. أن تؤخّر الزكاة عن وقتها بحجة انتظار بيع الأرض، وقد نصّ المفتون على أنه «لا يجوز تأخير الزكاة عن وقت وجوبها». ٧. أن توكّل جهة ولا تشترط مصرف الزكاة ولا تطلب ما يثبت الصرف.
الوقف العقاري: الباب الباقي بعد الزكاة
من أراد أثرًا لا ينقطع مع بقاء الأصل، فالوقف هو الطريق: «إن شئتَ حبستَ أصلها وتصدقتَ بها» (رواه البخاري، كتاب الوقف) — عمارة أو أرض أو شقق تجعل ريعها على الفقراء أو المساجد أو طلبة العلم، فيُكتب لك أجره جاريا، ولا يباع الأصل ولا يُورَث. ولجمعية بر العارضة صفحة مخصصة لأوقافها واستثماراتها تبيّن مصارفها، تُراجعها قبل الاتفاق على مصرف الوقف وشرط الواقف: الأوقاف والاستثمارات، ولحساب ما عليك بدقة قبل الإخراج استخدم حاسبة الزكاة. وممّا لا يُنسى أن الزكاة طهرة لا مجرد رقم: "خُذْ مِنْ أَمْوَالِهِمْ صَدَقَةً تُطَهِّرُهُمْ وَتُزَكِّيهِمْ بِهَا" (التوبة: 103)، وقال تعالى: "يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا أَنفِقُوا مِن طَيِّبَاتِ مَا كَسَبْتُمْ" (البقرة: 267).
الأسئلة الشائعة
هل تجب زكاة العقارات والأراضي في السعودية على كل مالك؟
لا؛ المعدّ للسكن لا زكاة فيه، والمعدّ للإيجار لا زكاة في عينه عند جمهور المفتين المعاصرين وإنما الزكاة في غلته بشروطها، وما عُدّ للبيع بنية التجارة فهو عرض تجارة تُزكى قيمته عند حولان الحول.
كيف أحسب زكاة شقة مؤجرة؟
اجمع ما قبضته من أجرة وبقي في يدك عند تمام الحول، واضمه إلى نقودك وذهبك وفضتك وعروض تجارتك؛ فإن بلغ المجموع النصاب فأخرج 2.5%. ولا تلزمك الزكاة في الأجرة التي أنفقتها في حاجتك قبل تمام الحول على ما رجّحه ابن باز وابن عثيمين.
هل تجب الزكاة في أرض نويت بيعها وأنا متردد؟
لا زكاة فيها ما دمت مترددًا، حتى تجزم بنيّة البيع؛ فإذا جزمت بدأ حولها من وقت الجزم عند من قال بهذا، ويزكي قيمتها بسعر يوم الوجوب. وهذه مسألة دقيقة، والأحوط فيها سؤال جهة إفتاء معتبرة مع ذكر تاريخ نيتك.
هل رسوم الأراضي البيضاء تُعتبر زكاة وتُسقطها؟
لا؛ الرسم التزام نظامي على الأرض البيضاء غير المطورة بنسبة قد تصل إلى 10% من قيمتها وفق الشرائح المعلنة، والزكاة فريضة مستقلة بشروطها، ولا يُسقط أحدهما الآخر بحكم الأصل؛ وقد يكون عليك الاثنان معًا.
هل لي أن أخرج زكاة عقاري أو غلته عبر جمعية خيرية؟
يجوز توكيل الجهة الموثوقة بإيصالها إلى مصرف الزكاة، بشرط أن تُحدّد أنها «زكاة» وألا تُصرف في غير مصارفها الثمانية، وأن تكون الجهة مرخَّصة لجمع التبرعات، وأن تحصل على ما يثبت الاستلام والصرف؛ وبهذا تبرأ الذمة ويصل الحق إلى أهله.
